Investicija, kuri laikui bėgant tik auga – kodėl upės pakrantėje esantys būstai nepraranda vertės

VERTĖ VANDENYJE

Nekilnojamojo turto ekspertų aplinkoje egzistuoja neoficiali taisyklė: „Trys dalykai, kurie nenuvertėja – lokacija, lokacija ir dar kartą lokacija.” Šis principas niekur taip aiškiai neatsiskleidžia kaip vandeni̇ų pakrančių nekilnojamajame turte.

Vilniuje per pastaruosius 15 metų būsto kainos vidutiniškai pakilo 127%. Įdomu tai, kad būstai prie Neries tuo pačiu laikotarpiu brango 165-180%. Kodėl?

RIBOTA PASIŪLA, NERIBOTA PAKLAUSA

Elementari ekonomika: ribota prekė, kurios paklausa nuolat auga, negali prarasti vertės. Miestų ribos plečiasi, naujų butų ir namų daugėja, tačiau upių pakrančių ilgis išlieka toks pat. Jų negalima sukurti daugiau.

„Gyvenamosios erdvės ant Neries šlaito sudaro mažiau nei 0,5% viso Vilniaus būsto fondo, tačiau jų paklausa neproporcingai didelė,” – pabrėžia NT analitikai. Šis disbalansas ir toliau didės.

ATSPARUMAS EKONOMINIAMS SUKRĖTIMAMS

2008-2009 metų ekonominės krizės metu Lietuvos nekilnojamojo turto rinka patyrė 30-40% nuosmukį. Tačiau premium segmento būstai prie vandens prarado vidutiniškai tik 12-15% vertės ir atsigavo greičiausiai.

Tai buvo pastebėta ir 2020 metų pandemijos metu, kai staiga išaugusios būsto kainos pakilo netolygiai – butai be išskirtinių savybių brango 15-20%, o būstai su vaizdu į vandenį – 25-30%.

DEMOGRAFINIS VEIKSNYS

Amžiaus grupė	Prioritetų sąraše „vaizdas į vandenį”
25-34 m.	37% respondentų
35-44 m.	52% respondentų
45-54 m.	63% respondentų
55+ m.	71% respondentų

Tyrimai rodo aiškią tendenciją – kuo vyresni potencialūs pirkėjai, tuo labiau jie vertina būsto vietą prie vandens. Su visuomenės senėjimu ši tendencija tik stiprės.

INVESTUOTOJŲ PERSPEKTYVA: SKAIČIAI KALBA

Šiuolaikiniai investuotojai į nekilnojamąjį turtą vertina ne tik nuomos pajamas, bet ir ilgalaikio vertės augimo potencialą. Štai kodėl investuotojai vis dažniau renkasi premium būstus prie vandens:

Vidutinis metinis vertės augimas:

• Standartinis būstas mieste: 4,7%
• Būstas prie vandens: 6,8%

Nuomos pajamų stabilumas:

• Standartinis būstas: 82% užimtumas
• Būstas prie vandens: 94% užimtumas

Nuomos kainos premija:

• Standartinis būstas: 100% (bazė)
• Būstas prie vandens: 140-160%

KLIMATO KAITOS PARADOKSAS

Klimato kaita ir jos poveikis nekilnojamojo turto rinkai – tema, kuri vis dažniau aptariama ekspertų forumuose. Įdomu tai, kad klimato kaita gali turėti dvejopą poveikį upių pakrančių būstams.

Viena vertus, didėja potvynių rizika. Kita vertus, kylant vidutinei temperatūrai, būstas prie vandens įgauna papildomą pranašumą – vasarą vanduo veikia kaip natūralus vėsintuvas, mažinantis oro temperatūrą pakrantėje 3-5°C.

Šis mikroklimato efektas, tikėtina, taps dar svarbesniu faktoriumi ateityje.

INVESTICINIŲ PROJEKTŲ EVOLIUCIJA

Vystytojų požiūris į pakrančių teritorijas drastiškai pasikeitė. Prieš 20 metų daugelis vystytojų vengė upių pakrančių dėl sudėtingesnių statybos sąlygų ir griežtesnių aplinkosauginių reikalavimų.

Šiandien konkurencija dėl pakrančių sklypų tampa vis aršesnė. Vyrauja tendencija kurti ne atskirus namus, bet kompleksus su visa infrastruktūra:

• Privačios prieplaukos
• Vandens sporto infrastruktūra
• Pakrantės takai ir poilsio zonos
• Žaliosios terasos ir „žemojo poveikio” architektūra

PSICHOLOGINIS VANDENES VERTĖS ASPEKTAS

Neuromokslininkai, tiriantys smegenų aktyvumą, nustatė, kad vandens telkinių vaizdai ir garsai stimuliuoja smegenų dalis, atsakingas už atsipalaidavimą ir gerovės jausmą. Tai sukuria „Blue Mind” efektą – psichologinę būseną, kurią sukelia buvimas šalia vandens.

Šis efektas tampa vis vertingesnis stresą patiriančioje visuomenėje. Naujausios technologijos, tokios kaip virtuali realybė, bando imituoti vandens artumo poveikį – tačiau jokia technologija neprilygs tikrajam potyriui.

NAUJA PRABANGOS SAMPRATA

Premium nekilnojamojo turto rinkoje įvyko paradigmos pokytis. Jei anksčiau prabanga buvo matuojama marmuru, auksu ir kristalu, šiandien ji matuojama erdve, privatumu, vaizdais ir patirtimis.

Šiame kontekste būstas prie vandens tampa ne tik statusą rodančiu pirkiniu, bet ir investicija į gyvenimo kokybę. Tai rodo ir apklausos – 78% gyventojų, įsigijusių būstą prie vandens, teigia, kad jų bendras pasitenkinimas gyvenimu išaugo.

VERSLO PASAULIO TENDENCIJOS

Įdomu pastebėti ir tai, kad būstai prie vandens vis dažniau tampa ne tik gyvenamąja vieta, bet ir reprezentacine erdve. Aukščiausio lygio vadovai ir verslininkai renkasi tokius būstus ne tik asmeniniam komfortui, bet ir dalykiniam įvaizdžiui formuoti.

Neformalūs verslo susitikimai, komandos vakarėliai, derybos – vandens fone jie įgauna kitą dimensiją. Tai sukuria papildomą paklausą šiam būsto segmentui.

ATEITIES PERSPEKTYVOS

Prognozuojant ateities tendencijas, galima išskirti keletą faktorių, kurie lems pakrančių nekilnojamojo turto vertės augimą:

1. Auganti turtingų užsieniečių paklausa Lietuvos rinkai
2. Nuotolinio darbo kultūros įsitvirtinimas (galimybė dirbti iš bet kur)
3. „Sidabrinės ekonomikos” augimas (senstanti, bet turtinga visuomenė)
4. Didėjantis dėmesys sveikatai ir gyvenimo kokybei

Šios tendencijos sustiprina viena kitą, sukurdamos ilgalaikį vertės augimo potencialą būstams prie vandens.

INVESTAVIMO STRATEGIJOS

Investuotojams, svarstantiems apie nekilnojamojo turto įsigijimą prie vandens, verta apsvarstyti keletą strategijų:

1. Ilgalaikis vertės augimas: Būstas prie vandens – ne greito pelno, bet ilgalaikio vertės kaupimo strategija.
2. Sezoniškumo išnaudojimas: Trumpalaikė nuoma vasaros sezonu gali generuoti iki 2,5 karto didesnes pajamas nei ilgalaikė nuoma.
3. Rekonstrukcija ir modernizavimas: Senesnių pastatų įsigijimas pakrantėse ir jų modernizavimas dažnai sukuria didžiausią vertės padidėjimą.
4. Bendrosios nuosavybės modeliai: Investicijos į būstų kompleksus prie vandens, kur dalijamasi infrastruktūra ir aptarnavimo kaštais.

VANDUO KAIP AUKSAS

Ekonomistai kartais juokauja, kad ateityje bus trys vertingiausi dalykai: auksas, vanduo ir žemė prie vandens. Lietuvos kontekste, ypač kalbant apie didžiuosius miestus, ši tendencija jau matoma.

Nekilnojamasis turtas prie vandens – tarsi vertybiniai popieriai su garantuotomis dividendų išmokomis, kur dividendai yra kasdienis malonumas gyvenant išskirtinėje aplinkoje, o vertė laikui bėgant tik auga.

Tačiau priešingai nei vertybiniai popieriai, šių „akcijų” kiekis rinkoje yra griežtai apribotas.